順建函〔2008〕160號

區各建設行業協會、商會：
    受全球金融風暴的影響，目前企業經營狀況普遍比較困難。12月份，我局向各協會、商會收集了關于減輕企業稅負的意見建議，并匯總整理，形成了包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅等共十多項減負的措施建議。12 月17 日，我局與區地稅局共同召開座談會，據實反映了企業現在面臨的困境，并請地稅部門研究這些意見建議的可行性。現將我局建議及地稅的回復意見匯總如下：
    一、營業稅
    （一）很多協會會員單位反映已完工工程而未收工程款，甚至未結算的工程仍按合同額交納營業稅及企業所得稅。施工單位被拖欠工程款已屬無奈，但要承擔拖欠工程款的稅收更屬無奈。建議：按企業實收金額報稅。
    地稅部門回復：
    建筑工程的納稅義務發生時間需按《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《實施細則》及配套的稅收文件的政策規定執行。《佛山市建筑業地方稅收征收管理暫行辦法》（佛地稅〔2004〕25 號）第十條對建筑業營業稅的納稅義務發生時間進行歸集與明確：
    1、實行合同完成后一次性結算價款辦法的工程項目，其營業稅納稅義務發生時間為施工單位與發包單位進行工程合同價款結算的當天；
    2、實行旬末或月中預支、月終結算、竣工后清算辦法的工程項目，其營業稅納稅義務發生時間為月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；
    3、實行按工程形象進度劃分不同階段結算價款辦法的工程項目，其營業稅納稅義務發生時間為各月份終了與發包單位進行已完成工程價款結算的當天；
    4、實行其他結算方式的工程項目，其營業稅納稅義務發生時間為與發包單位結算工程價款的當天；
    5、納稅人自建建筑物后銷售的，其自建行為的納稅義務發生時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業額或者取得索取營業額憑據的當天；
    6、建筑業總承包人扣繳營業稅稅款的扣繳義務發生時間，為扣繳義務人代分、轉包人收取分、轉包工程款或取得索取營業收入款項憑據的當天；如未代收分、轉包工程款或未取得索取營業收入款項憑據而發生支付分、轉包工程的，則在支付分、轉包工程款的當天。
    因此，建筑工程的納稅義務發生時間不能簡單“按企業實收金額報稅”。
    （二）營業稅是按照營業額全額征稅，而不是按照凈額（差價）征稅，更不是像增值稅那樣只對增值額征稅，這就使購進工程材料所承擔的增值稅不能得以扣除，于是承擔了營業稅和增值稅的雙重稅收負擔。建議：合理減負。
    地稅部門回復：
    營業稅按營業額全額征收不能按凈額（差價）征稅，也不能像增加稅那樣只對增值額征稅，造成購進工程材料所承租的增值稅不能扣除，承擔雙重稅負。該問題是稅制的問題，是客觀存在的事實。
    《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十八條明確規定：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。
    同時，考慮到實際執行中確實存在的種種問題，2003年《財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）第三點第（十三）款規定：“其他建筑安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。”據此，廣東省地方稅務局《關于明確建筑安裝工程計稅營業額可減除其價值的設備名單的通知》（粵地稅函〔2004〕720號）結合我省實際情況，對建筑安裝工程計稅營業額中可減除其價值的設備名單進行了列舉，包括：輸配變電工程所使用的變電設備、電纜；電梯、空調設備、鍋爐；機器設備、電子通訊設備等。
    對省局沒有具體列舉的項目，不能在計稅營業額中減除。因此，在營業稅政策未改變前，暫只能按相關政策執行。
    （三）根據條例，物業管理區域內的公共水、電費應由相關業主分攤；公共設施設備的大、中修可申請使用維修基金，如未有維修基金，可向相關業主分攤。但現順德的大多數舊的物業管理小區均采用“一費制”的收費方式，大多數沒有維修資金，上述費用都在管理費收入中開支。建議：管理費的收入，應在扣除上述公共水費、電費、以及維修費后計繳營業稅及相關稅項。
    地稅部門回復：
    物業管理公司的營業稅計稅依據是收入減除符合條件的代收費用（包括代支付的水費、電費、燃氣費、房租及維修基金等費用）后的余額，即實行差額征稅。具體可按以下處理：
    一是業主的公共水電分攤必須嚴格按照《關于規范全省城鎮住宅小區物業管理服務中公共水電費分攤問題的通知》（粵價〔1997〕173 號，附后）的規定進行計算分攤。超過分攤范圍和標準的不得在營業稅前減除。
    二是發生的直接的維修費用不得扣除，代收的國家規定的維修基金可扣除。
    三是關于票據的使用規范。考慮到實際情況，物業管理公司符合條件的代收費用可以不開具稅務發票，物業管理費應按照規定開具地稅部門的發票。
    附列相關稅收規定：《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》（國稅發〔1998〕217 號）規定，“物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取的水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租不計征營業稅，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。
    《財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16 號）規定：“從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。”
    二、企業所得稅
    （一）廣東省自2008 年1 月1 日起，全市核定征收企業的應稅所得率建筑業為10%的標準執行。但目前由于材料升價，建筑工人工資提高等原因，造成企業成本加大，還有開發商通過投標壓低工程造價，種種原因都造成企業的利潤根本不能達到10%的行業利潤率。在建筑行業與其它行業的對比，應是微利行業，實際是4%～5%，再交25%，實得3%～3.75%。
    建議：一是按企業的誠信度及全年綜合業績考慮獎勵（以自報為主，當地稅所審核為輔）；二是將建筑設計行業在普通服務性行業中單列,稅負監控率控制在4%左右；三是建議適當調低企業所得稅預征毛利率。
    地稅部門回復：
    1、國家稅務總局《企業所得稅核定征收辦法》（國稅發〔2008〕30號）對各個行業的企業所得稅應稅所得率的具體幅度作了明確規定，目前我區執行的企業所得稅應稅所得率是市國、地稅局根據總局文件規定的幅度（8—20%）要求結合本地實際情況聯合制定的，建筑業10%應稅所得率已幾乎是總局規定幅度內最低的。
    2、對利潤水平比較的企業，建議企業健全完善賬務，實行查帳征收。
    3、我局2008 年對查帳征收企業的稅負監控率是在大量的測算和調查的基礎上制定的，其中建筑業的整體稅負監控率已由原來的5.5%調低至4.9%，應該比較合理，但有個別企業未達到這個標準，這是個體的差異現象。
    4、根據《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299 號）規定：房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。并規定位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，非經濟適用房開發項目預征利潤率不得低于15%。
    因為該預征利潤率是總局文件直接規定的，故區地稅局無法作出相關調整。
    三、個人所得稅
    （一）外出經營帶征的個人所得稅實際為當地所征的工商費，工商費已經取消而施工單位還要繳納。建議：取消外出經營代征的個人所得稅。
    地稅部門回復：
    企業對該問題的理解有誤差。征收個人所得稅與工商費根本沒有任何關系，故取消工商費也不影響個人所得稅征收。稅務機關對外出經營的建筑施工單位征收個人所得稅是執行相關稅收政策文件規定，該項政策在全國各地均有實施，故在國家的稅收政策未有調整變動前，暫沒有依據取消。
    （二）福利費(按工資額14%計提)內開支的員工福利補貼、六一兒童節補貼、組織員工外出參觀學習等費用，還要補納個人工薪所得稅，這一做法不合理。建議：福利費內開支免除個人工薪所得稅。
    地稅部門回復：
    “福利費、撫恤金、救濟金”按政策規定免征個人所得稅，但該“福利費”是指根據國家有關規定，從企業、事業單位、國家機關、社會團體提留的福利費或者工會經費中支付給個人的生活補助費。所說的“救濟金”，是指國家民政部門支付給個人的生活補助費。生活補助費，是指由于某些特定事件或原因而給納稅人本人或其家庭的正常生活造成一定困難，其任職單位按國家規定從提留的福利費或者工會經費中向其支付的臨時性生活困難補助。而問題中所反映的人人有份的相關補貼及外出參觀學習費，不屬于免稅的福利費范圍，應當計入工資薪金收入征收個人所得稅。
    四、土地增值稅
    土地增值稅以項目清算不存在異議，可在相關扣除項目劃分標準上存在認知的不同。舉個例子：房地產行業的企業生產的普通住宅的樓高在3 米以下，而非普通住宅（如商鋪）一般在7米左右，就空間高度而言，劃分標準就存在不同。如參照稅務部門的標準，商鋪劃分可售面積應在普通住宅的2 倍以上，同時非普
    通住宅的建筑成本和使用年限亦與普通住宅有區別。又有一則不同：順德房地產行業的企業在生產建設樓房時在劃分普通住宅與商業性建筑有著與廣、深等大都市的天壤之別，大都市在項目開發時就劃分好商業區建筑與普通住宅，因此很容易依據在開發時確定的標準作項目清算，達成認知的統一。但在順德，大部分項
    目立項時是以生產建設普通住宅，在生產建設普通住宅的同時，本著企業的利益出發，部分臨近路邊位置的建筑自然就使成為了商業用途，從而亦使此部分的建筑產生了較大的增值。
    為此，建議：
    （一）土地增值稅清算以一整個項目作單位清算，不再區分這一整個項目中的商業部分，保持清算項目的完整性。
    （二）土地增值稅清算在劃分標準上要充分考慮收入、成本、費用的配比（如稅金的扣除方式），保持清算數據的可靠與相關性。
    （三）土地增值稅不作預征，到項目基本完結時再進行征收。由于房地產市道極易受政策影響，價格上落比較大，若不論有否增值一律按預征處理，容易造企業成多交稅，加重企業的負擔，因此，建議到項目建設完成及銷售達到一定比例時，再進行土地增值稅征收。這樣計算出來的結果相對準確，減少誤差。
    （四）土地增值稅目前稅務處理的方法是按銷售收入帶征，達到清算標準的，則進行土地增值稅的清算。其中有的房產公司采用分期開發的，稅務部門也采用分期清算土地增值稅，比如一期土地增值稅-100 萬，二期100 萬，稅務部門單獨計征有盈利的二期，我們認為這不太合理的，土地增值稅清算應該考慮企業分期開發的實際情況，采用分期累計預繳，整體完工清算。
    地稅部門回復：
    1、我們目前土地增值稅清算都是以項目進行的，但根據財稅字[1995]048 號文的規定，“納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核實增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定。”財稅〔2006〕21 號文重申明確，“納稅人既建造普通住宅，又建筑其他商品房的，應分別核算土地增值額”。國稅發〔2006〕187 號文又再細化了規定的范圍，明確開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
    2、對土地增稅清算在成本費用的配比上，市局現行的規定是按建筑面積進行分配，但這并不是說唯一的分配辦法。因為土地增值稅清算的具體操作比較復雜，有些問題在實際操作中才會發現，所以，我們也正在不斷理順清算相關計算的具體操作，并積極向上級反映情況，但在上級調整前，應執行現有的計算辦法。
    3、根據《土地增值稅力暫行條例實施細則》第十六條規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。按照上述的規定，廣東省地稅局在1995 年也出臺了土地增值稅征收管理辦法，市政府也在1996 年以佛府函〔1996〕049號對我市預售房征收土地增值稅及預征率作了規定。待項目結束后，再進行清算。
    4、采用分期開發的，我們在清算時是按分項目或分期（具體視其立項情況）進行清算，同一項目分期立項的，按分期進行清算。對清算需補稅的，按規定補稅；對清算需退稅的，經過我們稅務部門檢查審核確認后，給予退稅。由于本次清算工作時間短，所以我們暫未統一開展清算退稅的檢查審核工作。
    五、土地使用稅
    （一）當企業進行物業經營長期擁有時，應當繳納土地使用稅。當企業對項目進行申報預售時，已表明企業已不再將該土地作為庫存的產品擁有，因此，繳納土地使用稅已顯得不必要。建議：土地使用稅可根據企業的物業用途作為征收的依據。
    地稅部門回復：
    財稅〔2006〕186 號《財政部國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》第二點：關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題規定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月 起繳納土地使用稅。房產開發公司的房產雖進入預售階段，但房產的產權未轉移，所以，在房產產權轉移前，仍應由房產公司繳納土地使用稅。[注：市局明確，已售單位按照房地產開發企業與購房方簽訂的并經建設部門備案登記的商品房購買合同所約定的交付時間確定。超過該合同約定的交付時間的商品房（或其他類型的房產）即為已售單位。也就是說，房地產開發企業土地使用稅的納稅義務截止至合同約定的房產交付的當月（含當月）。
    （二）土地使用稅稅負高。庫存土地未開發，或未銷售都要繳交土地使用稅，按地段劃分，大良地段每平方米12 元，無形使房地產公司加大成本。建議：庫存土地未開發的免征或降低土地使用稅。
    地稅部門回復：
    現時執行的土地使用稅額，是根據2006 年底國務院修改土地使用稅暫行條例后的要求，結合我市的實際，市政府報省政府審批確定的，我們區級的地稅部門無權調整適用稅額或降低稅額。至于該稅率在現階段經濟比較低迷的狀況顯得有點偏高，我們逐級向上反映。
    （三）建議土地使用稅的納稅時間為房屋交付次日。
    地稅部門回復：
    對房產企業土地使用的截止時間為截止至合同約定的房產交付的當月，原因是土地使用稅的納稅義務是按月計算的，按日計算操作很困難，同時也不符合土地使用稅相關的計算原則。
    六、房產租賃稅
    現行出租房產稅率過高，企業若擁有物業出租，除按租金收入繳納營業稅及附加5.62％的稅款外，還需要繳納12％的房產稅，稅負水平接近18％。企業扣除折舊攤銷、利息和稅金外，幾乎沒有得益。建議：采取一定的優惠政策加以扶持，緩解稅負過重。
    地稅部門回復：
    房產租賃需繳納營業稅、房產、土地使用稅，還有附征的稅費，稅負是較高的，但上述稅種的稅率都是國家相關的稅收法律法規規定的，我們無權更改，也不能超越國家規定的稅收優惠政策給予納稅人優惠。至于稅負確實比高，我們只能逐級向上的反映情況，希望上級政策制定部門能根據實際，適當調整相關的稅收政策。
    七、有關社會保險費的問題，需要與社保部門溝通協調。發票管理由于涉及各鎮街的稅收計算和分成，目前暫無法在各鎮街通用。
    根據以上回復意見，由于區地稅部門的辦稅性質，本身無權對現行政策和規定進行調整。因此，我局建議，在我局及其他部門積極向上級部門溝通、尋求支持的同時，各協會、商會可單獨聯系稅務部門，就某方面問題進行專門咨詢和溝通。

    專此函復

佛山市順德區建設局
二00八年十二月二十五日